住宅購入に際しては、物件価格以外に、ローン手続き、登記などに諸費用がかかります。この諸費用は自己資金として貯めたものから出すことになるので、例えば3,000万円の中古マンションを購入する場合に、諸費用が180万円、頭金を2割用意しようという場合には、780万円の自己資金が必要になるというわけです。
また、住宅を購入後に貯蓄が全くない状況になってしまうのも危険です。

緊急予備資金として、生活費の3～6ヶ月分は手元に残しておきましょう。
1ヶ月の生活費が20万円で3ヶ月分を見ておくとすると、上記の例では住宅購入までに840万円の準備が必要ということになります。

※金融機関によっては頭金ゼロ（=100%ローン）でもOKというローン、諸費用ローンもございます。詳しくはスタッフにおたずねください。

物件価格が3,000万円のマンションであっても、住宅ローンを利用すれば利息の支払もあり、総額3,000万円で買えるわけではありません。
そして、頭金をどのくらい出せるのかで、取得に要する総額が違ってくるので、将来の貯蓄額にも影響を与えることになります。

例）購入価格／3,000万円・返済期間／30年・金利3.0％・ボーナス払いなしの場合

いくら借入するのかを考える際は、金融機関が貸してくれる金額ではなく、自分自身が最後まで返済することができる金額と考えましょう。
返済できる額が借入できる金額です。

• 将来のライフプランも考えた上で、毎月返済することができる金額を無理のない範囲で決める
• 老後の生活に影響を及ぼさない年数で、返済期間を決める
• どの金利のタイプの商品を利用するのかを決める

例えば、毎月返済できる額が12万円、定年までの期間が25年、金利が3％のローンなら、借入できる額は約2,500万円になります。
金利が1.5％のローンなら約3,000万円の借入れも可能ですが、金利が低い変動金利や特約期間が短い固定金利選択型を利用する場合には、将来金利が上昇し、返済額が増える可能性も考えて、余裕を持った返済額にしておくことが重要です。

今の時点で購入するのであれば、「借入できる金額＋貯蓄から出せる頭金＝購入予算」となります。

数年後に購入予定で、希望予算がある場合には、「希望予算－借入できる金額＝準備が必要な頭金」ということになります。
とは言え、頭金が多く借入金が少ないほど、将来のリスクを抑えることができますので、少しでも多く頭金を準備するよう心がけましょう。

住宅ローンの融資可能額を決める要素のひとつが、借入者の収入です。収入が多いほど融資可能額は多くなります。本人の収入だけでは借入希望額について収入条件を満たさない場合、配偶者や親、子など同居予定の家族で安定的な収入がある人がいれば、その収入を加えることができます。これを「収入合算」といいます。
収入合算は、金融機関で扱いが異なりますが、民間金融機関の住宅ローンでは配偶者や親・子などのうち1人分のみ、収入の2分の1を合算できるところが多いようです。

収入合算をすると、借入者が単独で借りるよりも多くの融資を受けることができます。まだ若くて収入が少ない、年齢が高く返済期間が短期間でしか組めない、というような場合配偶者や子どもなどの収入を合算すれば、借入額を増やすことが可能です。
収入合算をし、かつ住宅を共有名義にした場合には、ローン控除も2人で受けることができます。なお、ローン控除を双方が受けたい場合には連帯債務者でなくてはなりません。連帯債務者になれない場合（合算だと連帯保証になる場合）には、各自でローンを組むことになります。

収入合算は、希望する借入額を借入れるのには確かに有効な方法ですが、借入額を多くすれば返済額も多くなります。借入れ後に、合算者が仕事を辞め収入が減った場合などでも、返済が可能かどうか、十分な検討が必要でしょう。
また、収入合算で共有名義にした場合、出資割合に応じて土地や建物の持分割合を決定し、登記する必要があります。出資割合と持分比率に大きな違いがある場合などは、贈与とみなされてしまうこともあるので、注意が必要です。

特徴とメリットおよびデメリット

返済総額の違いは？

住宅ローンは借入金額が大きいため、返済期間も長期になる傾向があり、
返済方法によって、返済総額にも大きな違いがでてきます。

例えば、3,000万円を30年間で返済する（金利3％、ボーナス返済なし）場合

このように両者を比べると、元金均等返済方式は、毎回同じ金額ずつ元金が減っていくので、
元利均等返済方式よりも支払利息の総額は少なくてすみます。

しかし、だからといって安易にこの返済方法を選ぶのではなく慎重に考えたほうがいいといえます。なぜなら、返済当初の負担が多いために返済計画に無理が生じる可能性があるからです。年収の安定度や子供の教育費負担なども含めて収支を返済開始後10年分は予測しておくことが必要でしょう。

また、元利均等返済方式でも、一部繰上返済を早め早めに実施していけば、元金均等返済方式に相当するくらいまで支払利息を軽減することもできます。
ですから、長期にわたって無理のない計画的な返済をしつつ、支払利息を少しでも軽くしたいなら、元利均等返済方式で一部繰上返済を併用していく方が返済しやすいといえるでしょう。

住宅ローンの返済方法には、毎月1回ずつ返済する「毎月返済」と、毎月の返済に加えて、ボーナス支給月に割増しをして返済する「ボーナス時併用返済」とがあります。「ボーナス時併用返済」は、ボーナス月に返済額を増やせる分、毎月の返済額を減らすことができ、家計のバランスを図ることができる返済方法といえます。 ボーナス返済に回せる額は各住宅ローンで決まっています。民間のローンでは50％以内（10万円単位）が多いようです。

わかっていそうで意外な盲点となっているのが、ボーナス時併用返済の場合、毎月返済額とボーナス時返済額をダブルで返済しなければいけない点。ローンシミュレーションをして、現実の負担を測る際には、間違わないように注意しましょう。 また、住宅ローンは長期で返済していくものですが、ボーナスは景気や企業の業績に左右されるため、過度にボーナス返済に依存しすぎるとリスクが高くなります。

マイホームを取得すると、毎年の固定資産税や、火災保険料など住宅の維持経費も多くなります。このような経費をボーナスから捻出するケースも多いでしょう。このため、住宅ローンの返済は、基本的には毎月の家計支出内でやりくりできる範囲に抑えておく方が、家計管理もしやすくなります。ボーナス時併用返済を利用する場合でも、なるべく小さめに抑えた方がいいでしょう。ボーナスが安定的でない業種や企業などでは、ボーナス時併用返済を組まないほうが無難です。

また、返済完了が定年以降になる住宅ローンで、ボーナス時併用返済があるローンを組む場合は、繰上げ返済で定年前の完済を目指しましょう。

今までの金利より低い金利のものに借換えることにより、支払利息を軽減する効果が得られること。

手続きは、新しいローンを組むことと同じなので、諸経費がかかること。

ローン契約書印紙代、事務取扱手数料、保証料、登記費用等がかかるので、これらのコストも含めて、返済総額の軽減効果があるかどうかをチェックすることが必要です。

また、当面の金利が低くなるからと固定金利型から変動金利型、または固定金利選択型に借り換えた場合は、将来の金利上昇リスクを負うことになりますので、現在の返済額だけでなく、トータルで利息軽減効果が出るかどうかも同時に十分考慮する必要があります。

借入3,000万円、期間30年間の住宅ローンで、残り期間25年の時点で、借り換えをした場合
　（担保評価などには問題なく、全額借り換えできるとする）

借入2000万円で、期間20年、残り期間10年の時点で借り換えをした場合（他は上記同様）

なお、借り換えはどの住宅ローンでもできるわけではありません。

• 公的ローンへの借り換えは利用できない
• 民間でも同じ金融機関内で1つの住宅ローンから別の住宅ローンへは借り換えできない場合がある
• 担保評価もその時点で行われるので、担保割れしている場合には借り換えできない場合もある
  （なお、一部の金融機関では、担保割れでも対応できるような借り換えローンを取扱っている）
• 過去1年間の支払いに延滞がある

といった点に留意して、利用できるかどうかを検討しましょう。

下記にて提示している諸費用の内容・費用は、一例です。詳細はスタッフまでお問い合わせ下さい。

住宅を購入する際には、物件の購入金額以外に各種税金や手数料がかかります。この諸費用は現金での支払いとなるので、頭金にプラスして準備する必要があります。契約締結から引渡し時まで、その時々でかかる諸費用は以下のようなものがあります。

※諸費用ローンを取り扱っている金融機関もございます。詳しくはスタッフへおたずねください。

1．売買契約締結時

2．ローン契約締結時

3．決済、引渡し時

一般に新築なら物件価格の2～5％、中古は5～10％といわれています。
購入物件の内容やローンの組み方などで大幅に変わるため、詳細はスタッフにおたずねください。